中古マンションを売却する際に必要となる諸費用の内訳とは

中古マンションのオーナーなら、日常的に売却相場の情報を集め、的確なタイミングで売ることが肝心です。しかし、マンションを購入する時と同じように、売る場合も様々な費用がかかります。それを正しく理解しないと思わぬ損をする場合もあるため注意が必要です。

中古マンションを売却するのであれば、どのような費用が要るのでしょうか。その内訳を紹介し、具体的に解説します。

中古マンション売却に必要な減価償却の考え方と計算方法

売却益に関係なく必要な税金

マンションを売却すると損益が発生します。売却によって必要となる税金には、利益の有無に関係なく発生するものと、利益が発生した時のみ課せられるものがあるため、それぞれに対策が必要です。利益に関係なくかかる税金として、免許登録税が挙げられます。

これは物件の所有者が変わる場合に必要となり、登記に対して課される税金です。課税標準額と税率の積で算出されます。課税標準とは登記されるときの価額、すなわち、その物件の固定資産評価額です。もうひとつは収入印紙税です。

売買契約書に貼り付ける印紙代のことで、収入印紙を買うことで間接的に納税することになります。注意が要るのは、契約書の数によって印紙の枚数が変わるという点です。売り手側と買い手側のどちらかが契約書の原本を持ち、どちらかがコピーだけを保管するという場合は印紙が1枚で済みます。

一方、双方が同じ契約書を揃えるというのであれば、契約書が2枚存在するわけですから、印紙も2枚必要になります。


売却益にかけられる税金

マンションの売却益にかかる税金には譲渡所得税があり、確定申告する義務が生じます。マンションを5年以上所有していた場合は長期の所有に該当するため、30パーセントの税率が課せられます。5年未満であれば、短期所有と見なされ、税率は15パーセントに下がります。

注意しなければならないのは、マンションを売買する時期です。譲渡所得について計算する際、基準となるのは売却した年の元日です。その年の2月1日に物件を売ったとしても、所有期間は1月1日を基準として算出されます。

2月1日の時点で所有期間が5年を経過した物件であっても、法的には4年11ヶ月(つまり5年未満)の所有と見なされるため税率が変わってしまうのです。

さらに住民税が売却益に課せられます。これも物件の所有期間で税額が変わるという特徴があります。長期所有の場合は9パーセント、短期なら5パーセントです。ただし、住民税は所得税の申告をすれば支払っていることになるため、ふたつの税を別途に計算し、それぞれ支払う必要はありません。

所得税に加えて支払い義務があるのは、復興特別所得税です。これは東日本大震災の復興財源となる税金であり、2013年から2035年まで施行される予定です。

所得税の納税者全員に課せられるため、マンションを売却したオーナーも支払わなければなりません。

所得税額に2.1パーセントを乗じて算出されます。

不動産業者へ支払う手数料

中古マンションを売却する方法は、大きく分けて2種類あります。ひとつは不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。急な引っ越しを余儀なくされた、当座の現金が要る、物件を売ろうとしていることを周囲に知られたくない、といった時に有用です。

売却までにかかる期間を短縮できるというメリットはありますが、予め相場を理解していないと業者に足元を見られ、安く買いたたかれるかもしれないというデメリットもあるため注意が要ります。これに対し、不動産業者に売却を依頼するという方法があります。

オーナーから依頼を受けると、業者は、折り込み広告やチラシ、店頭などへの貼り出し、インターネットを利用した広告などを駆使して情報を公開します。一般に広く情報を伝えることができますし、インターネットを多用することで全国各地から買主を募ることが可能です。

しかし、直接買取のように短期的な契約完了は難しいというのが通例です。半年から1年という期間が必要な場合もあるため、急に物件を売却しなければならないという場合には不向きです。マンションのオーナーが不動産業者に依頼し、契約まで漕ぎつけた場合に発生するのが成功報酬である仲介手数料です。

ただし、宅地建物取引業法で上限が規定されています。

中古マンションの売却に必要になる仲介手数料を節約しよう

金融機関に支払う手数料

また、ローンが未完済だというマンションを売りたい場合にも手数料がかかる場合があります。所有物件にローンが残存しているとしても、売却することは可能です。ローンの返済が難しくなったとき、滞納しているオーナーを救済する方法があるからです。

債権者の同意があれば、ローンが残っていても、その状態で抵当権を解除できるのです。マンションは、完済された物件と同じように売ることが可能となり、残ったローンは、少しずつ分割で返済していくことになります。もうひとつが、全額繰上返済(一括返済)という方法です。

マンションを売った代金でローン返済が終わらないという場合に利用することができます。その際、金融機関によって、手数料を支払わなければならない場合があるのです。

中古マンションを売却すると必要になる、その他の費用

住宅ローンを借り入れる際、担保になっているのがマンションの抵当権です。ローンを払い終えても抵当権が消えることはありませんし、その状態では物件を売却することができません。また、ローンが残っている場合でも、完済時と同じように市場で売却するには抵当権を解除しなければなりません。

この時に必要な手続きが抵当権抹消登記で、自分で行う方法と専門家である司法書士に委任する方法があります。司法書士に頼むのであれば、報奨金が発生します。さらに、近隣住民とのトラブルを回避するための土地境界確定測量費用が要ります。

具体的には境界杭を打ったり、道路や水路などを法的に確定したりします。費用はおおよそ35万円から45万円で、官民立ち合いで行われる場合は60万円から80万円ほどかかります。それなりに負担は大きくなりますが、面積をしっかりと測り、測量図面を作成することで、裁判などに持ち込まれることを防ぐため欠かせない作業です。

物件を手放すのであれば、新しい入居者のためにリフォームやハウスクリーニングが必要になるケースがありますし、不必要な箇所を解体する場合は解体費がかかります。また、住まいを売却する場合は、オーナーにとって買い替えになります。

そのため、旧居から仮住まい先への引っ越し費用はもちろん、仮住まい先から新居への費用もかかります。